人生で最も高価な買い物。
「-マイホーム-」
誰でも失敗したくないし後悔したくない高価な買い物ですね。
そのためには専門家に相談するのが一番でしょうが、自分でも最低限の基礎知識を身につけていた方が失敗も後悔も少ないと思います。
この記事では、私（やま太郎）が中古マンションを購入した際、「買う前に勉強しておけばよかった…」「注意しておけばよかった…」っと思った事を紹介します！
私の失敗談が、みなさんのお役に立てれば幸いです。
私は副業で不動産事業をやっています。
収益用の不動産物件はいくつか持っていますが、自宅として使用している中古マンションは、私が最初に購入した不動産物件です。
購入当時は不動産に関する知識はゼロの状態で、購入後、失敗に気付いた点がいくつかあります。
この記事で紹介するのは、全て私の失敗談です。
他のサイトや情報記事では紹介されていない、意外な事例を紹介します！
マンション購入の注意点！７つの結論
結論から言います！
私がマンション購入して「失敗した」っと思たことは次の5点です。
- １，不動産の知識がゼロだった
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住宅は
１，新築の戸建て
２，中古の戸建て
３，新築マンション
４，中古マンション
の４パターンを見学すべきです。
それぞれメリット・デメリットがあります。そのほか、住宅ローンの組み方や住宅控除などの知識も必要です。
マイホームは、一生に一度の高額な買い物。
しかし、何の知識もないまま購入される方がほとんどです。購入前に少しでも知識をつけていると、お得に変えますし、購入後の失敗が減るのは当然です。
- ２，住宅ローンはフルローンで組む
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よく、「ローン地獄」なんて言葉を聞きますが、住宅ローンの返済は生活を圧迫します。
無理のない住宅ローンを組まないと、住宅ローンのために仕事をする羽目に陥ります。
住宅ローンで重要な事は、借入総額に目を向けるのではなく、毎月の返済額がいくらになるかに注目することです。
しかし、毎月の返済額を減らすために頭金を多くいれると、住宅控除の恩恵が少なくなります。
住宅ローンは「頭金なし」のフルローンで組み、なるべく返済期間を長くとって、毎月のローン返済に無理が生じないようにした方が、生活にゆとりが持てます。 - ３，共用施設がある物件は避ける
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共用施設とは、マンショの敷地や建物内にある入居者が共同で使用できる設備をいいます。
パーティールームやフィットネスジム等があるマンションもありますが、エントランスのラウンジやトイレ等も共用施設です。
一見すると、共用施設が充実していれば心が躍ってしまいますが、その感情は注意すべきです。
共用施設は維持費がかかりますし、年数が経過すれば修理も必要です。
その費用は共益費に上乗せされますので、結局、入居者の負担が増すことになります。 - ４，エレベーターから近い部屋が良い
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マンションは戸建てと比べると、駐車場から自分の部屋まで距離がありますが、エレベーターから部屋までの距離が遠い場合さらに遠くなります。
荷物が多い時は特に大変です。
エレベーターから近い部屋を選んだ方が便利です。 - ５，複数の物件を検討する
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現代のマンションの販売価格は、相場より異常に高すぎたり安すぎたりする事は滅多にありません。
もし相場より安い物件があった場合は、なんらかの事情が絡んでいるのは間違いありません。
それでも、一般に公開されている販売価格は、適正価格の５%～10％くらいは上乗せされた金額です。
1つの物件に固執せず、複数の物件を検討すれば販売価格より安く買えるはずです。
マンション購入の注意点！①【知識ゼロはダメ】
無知は怖い…
今は、深く後悔しております。
全く住宅に関する知識がない状態でマイホームを買ったのは愚かでした。
マイホームは一生に一度の大きな買い物。
購入前に、不動産に関する勉強をする事は重要です。
インターネットや情報雑誌に掲載されている不動産物件は、5％～10％程高く紹介されているのが普通です。
最低でも販売価格の５%くらいは値引きできます。
ただし、物件の底値を知るには、その地域の物件を実際に自分の目で見て相場を知る必要があります。
そのためには、優秀な営業マンとの出会いが重要です。
不動産取引きの値引き交渉については、別の記事（【土地値引き体験談】実際に成功した土地値引き交渉を紹介！）で詳しく紹介しています。
私の実体験を詳細に紹介していますので、是非、読んでみて下さい！
不動産仲介の形態には、両手取引きと片手取引きをがありますが、この両取引き形態の違いを理解しておくだけでも値引き交渉を有利に進める事ができます。
なぜなら、不動産仲介業者にとって、両手取引きと片手取引きの利益は２倍の差があるため、営業マンのやる気が全く違うからです。
営業マンのやる気を引き出すだすことは、値引き交渉を有利に進める重要なポイントになります。
両手取引きと片手取引きについては、「不動産の両手取引と片手取引どっちがいい？仲介手数料を解説」の記事で詳細に解説しています。
両取引きの違いを理解して、値引き交渉の武器にして下さい！
戸建てを検討されている方は、三住友郎著書の「こわ～い土地の話」が大変参考になります。
土地については、マンションとは別の問題点やトラブルがあります。
私は、不動産事業をやっていますが、土地購入の際は大変参考になった本です。
知識をつけるのは、やはり本を読むことが一番です！
マンション購入の注意点！②【住宅ローンはフルローンで組む】
フルローンとは、不動産購入資金の全額を融資に頼るローンをいいます。
つまり、頭金を一切入れない融資の受け方です。
フルローンに関しては否定的な意見が多数ですが、私はフルローンをおすすめします。
頭金を入れて毎月の返済を少なくするか、頭金なしで組むフルローンにするのか…
悩みどころではありますが、大半のネット情報には、必ず「購入資金の2割貯めるべき！」とか「0では不可能！」とか「頭金貯められない人がローンを払える訳がない！」などの回答が圧倒的多数です。
しかし、フルローンで組んだ方が住宅控除額も多いですし、低金利時代が続いている日本にとっては長い返済期間でローンを組んだ方がお得といえます。
皆さんは、「住宅控除」って言葉を聞いた事がありますか？
恥ずかしながら、私は住宅を購入するまで、その言葉を知りませんでした…。
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅を購入する際に利用した住宅ローンに対して、所得税や住民税の一部を減額する制度です。
これは、日本政府が個人の住宅取得を支援するために設けた税制優遇措置です。
住宅ローン控除はバカにできない
住宅控除の存在を知らないと、ホント損しますよ！
- 控除されるのはローン残高に応じて控除される
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住宅ローン控除は年末時点での住宅ローンの残高に応じて控除されます。
住宅ローンが高ければ控除額も大きくなります。
つまり、頭金をいれれば、その分だけ住宅ローンは少なくなります。 - 住宅ローンの繰り上げ返済はしない
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住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額以外に、住宅ローン残高の一部を早く返済することです。
これは結構やりがちな事だと思います。
なぜなら「利息を少しでも減らしたい」「借金は早く返した方がいい！」と考えるからです。
しかし、最低でも住宅ローンの控除期間中は繰り上げ返済はしない方がお得です。
住宅ローンの控除期間中に繰り上げ返済をしてしまうと、ローン残高が減り、控除額も減る事になります。
住宅ローンに関しては、別の記事（【実例紹介】住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない）で更に詳しく紹介しています。
私は、住宅ローンの組み方に関しては、失敗しています。
（【実例紹介】住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない）の記事は私の失敗談です。
住宅ローンの参考にして下さい。
マンション購入の注意点！③【共用施設がある物件は避ける】
マンションにプールやゲストルーム等の施設があると、高級感があります。
見栄えもいいですし、ステータスも高く見えます。
しかし、共用施設は維持費がかかるため、共益費が高くなるのは必然です。
新築マンションの場合、共用施設が充実していると、見学者や内覧者の購入意欲が高まりますので、売り手業者（マンションデロペッパー）は豪華な共用施設を設けます。
しかし、売り手業者は販売後の維持管理については責任や保証を負わないのは勿論の事です。
販売後は居住者の責任で、マンションの維持管理をしていく事になりますが、趣味的な共用施設があると維持費がかかるだけでなく、居住者間のトラブルや意見の食い違いが増える原因になります。
私が住むマンションの共用施設は、簡易的なペットのシャワー室があるのみですが、それでもトラブルや意見の食い違いにより、現在は使用不可の状態になっています。
フィットネスルームやゲストルームは利用者が限定されます。
設備が故障した場合の修理代が高額になれば、施設の維持や運営に反対する居住者が必ずいます。
そうなると、設備の場所があるだけで運営されなくなり、清掃等も行き届かなくなります。
結果、マンションの景観や体裁も落ちてしまい、マンションの価値も下落してしまうのです…。
これ以外にも、共用施設が充実していると、居住者以外の人がその施設を利用し、汚したり損壊したりするトラブルも増えます。
例えば、私が住むマンションのエントランスで、子供がブレイドボードで遊んでいたところ、壁にぶつかって壁を壊した事がありました。
壊した子供は、居住者なのか居住者以外なのかは最後まで分かりませんでした。
結局、その修理代は共益費を使う事になったみたいです。
結論、マンションの共用施設は１つもいらない。
マンション購入の注意点！④【エレベーターから近い部屋が良い】
マンションは、１階の住人以外はエレベーターを使います。
エレベーターと自分の部屋の位置は重要です。
エレベーターが自分の部屋から遠いと、意外と不便です…。
マンションは、戸建てと比べると、駐車場と部屋までの距離が遠くなりますので、荷物が多い時はとにかく大変です。
妻は、荷物が多い場合、部屋にいる私に電話を掛けてきて、駐車場まで来て欲しいと言ってきます。
エレベーターから部屋の位置までが遠いと更に大変です。
エレベーターで１階まで降りて、忘れ物をした事に気付いた時なども大変です。
再度、エレベーターを使って部屋まで戻るのに、時間がかかります。
うちのマンションのエレベーターは高速エレベーターですが、それでもストレスを感じます。
急いでいる時は、エレベーターが昇降している時間を待つのもイヤですね。
エレベーターの直近の部屋になれば、逆に人の行き来が気になるのかもしれませんが、あくまで私の予想です。
ちなみに、私が住んでいるマンションは、エレベーターから２番目に近い角部屋が、グレートが高くて間取りも広い部屋になっています。
利便性を考えるとエレベーターから近い部屋を購入条件に入れるのをオススメします。
マンションのエレベーターは上層階に住んでいる人が優先？！
エレベーターを優先的に使用できる権利が、マンションの上層階に住んでいる人にある訳ではないですよ！
マンションに住み始め、数年が経過したとき、こんな事に気付きました。
エレベーターで１階に降りる時、誰も乗る人がいないのに４階か３階で止まる事が度々あるのです。
最初は、「降下ボタンを押して、部屋に戻ったのかな…」なんて思っていたのですが、違いました。
その理由は…
１階の住居人はエレベーターは使いません。
２階の住居人は、階段を利用した方が時間的に早いですし、そこまで面倒な距離でもありません。
３階と４階は後述します。
５階以上になると、階段を利用すれば時間もかかりますし体力もいります。
それでは、３階と４階の住居人はどうか…。
階段を使うには時間的にも体力的にも微妙です。
そこで、エレベーターを利用したいのですが、ここで問題があります。
３階と４階の住居者が、エレベーターの降下ボタンを押して出入口でエレベーターが来るのを待っている時、上層階の降下ボタンが押されると、３階と４階をエレベーターが通過して上層階まで行きます。
そうなると、３階と４階のエレベーター出入口で待っている住居人は「階段で行った方が早い」っと思い、階段を利用するのです。
つまり、３階と４階の住居人はそれ以上の上層階の住居人よりエレベーターを使う頻度が少なくなります。
ちなみに、エレベーターの使用頻度で共益費が変わる事はありません。
私が住んでいるマンション場合、１階の住居人だけはエレベーターを使わないので、共益費が少し安いそうです。
３階と４階は、どのマンションでも経済的価値が低く評価されますが、このようなエレベーター事情も影響しているのかもしれませんね。
マンション購入の注意点！⑤【複数の物件を検討すれば安く買える】
ネットや情報誌で紹介されているマンション（不動産物件）の販売価格は、適正価格より少し高く公開されています。
つまり、販売価格より安く買えると思って大丈夫です！
ただし、１つの物件にこだわり過ぎると、売り主から足元を見られ、値引き交渉が上手くいかない事があります。
なぜ１つの物件にこだわり過ぎると値引き交渉に失敗するのか…。
これは、「この物件を逃すと、これ以上の物件は出てこないかもしれない。」っと思ってしまい、売れ主が提示した価格で購入してしまうからです。
この心理は、プロペクト理論の「損失回避の法則」からも説明する事ができます。
損失回避性とは、「手に入れる」ことよりも「損をする」ことを回避する方を選ぶ心理作用のことです。
1つの物件にこだわり過ぎると、「今、この物件を買わないと損をする」という心理状態に陥り、相場より高い物件を買ってしまう可能性があります。
条件を１００%満たした物件は、そう簡単には見つかりません。
最低３つの物件を候補として検討した方が、値引き交渉も上手くいくと思います。
１００の物件には１００の売られる理由があります。
その理由は、それぞれの物件で全く違います。
１つの事例が、他の事例に全て当てはまる事はありません。
売り急ぎの物件は相場より安く買えるよ…
売り急いでいる売り主は、安くても売らなければいけない理由が必ずあるからね…
不動産物件の値引き交渉については、別の記事（【土地値引き体験談】実際に成功した土地値引き交渉を紹介！）でも詳しく紹介しています。
私の実体験を詳細に紹介していますので、是非、読んでみて下さい！
マンション購入の注意点！まとめ
以上５点が私の経験談です！
マンションや不動産の購入の参考にして下さい！
この記事と合わせて、「【実例】中古マンションを買って後悔したこと・注意ポイント」の記事も参考にして下さい！
購入前に知識をつける
何事も事前準備は重要です。
マイホーム（不動産）は一生に一度の高価な買い物ですが、ほとんどの方が無知に近い状態でマイホームを購入されています。
※私もその１人です（笑）
書籍やネットで知識をつけて購入すれば、失敗や後悔も減らせます。
この記事で紹介している私の失敗談も参考になると思います。
住宅ローンは「頭金なし」のフルローンで組む
フルローンは、推奨されていない住宅ローンの組み方です。
私も、フルローンの住宅ローンではありません。
しかし、今はフルローンで組まなかった事を超絶後悔しております。
住宅ローンは頭金なしのフルローンを選択し、返済期間を長くっとて、住宅控除の恩恵を最大限に受け、毎月ちょっとずつ返済していくスタンスがおすすめです。
あっ！繰り上げ返済はやめた方がいいですよ！
住宅ローンについては、別の記事（【実例紹介】住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない）で詳しく紹介しています。
是非、読んでみて下さい。
共用施設がある物件は避ける
フィットネスルーム、ゲストルーム、プールetc…
共用施設は、マンション運営費を確実に圧迫しますので、共益費増につながります。
共用施設は無くていい…。
共用施設が充実したマンションは見栄がいいだけです。
お金に余裕があり過ぎる方はいいかもしれませんが…
エレベーターから近い部屋が良い
これは重要！
エレベーターと部屋の距離は近い方が楽です。
部屋からエレベーターまでが遠いと、荷物が多い時が大変です。
マンションは、高齢者の方からも人気があるようですが、将来、歩行が不自由になった時の事などを考えると、やはりエレベーターから近い部屋がおすすめです。
複数の物件を検討する
希望物件は３件ほど候補を決めましょう。
1つの物件にこだわり過ぎると安く買えません。
なるべく多くの物件を見学すれが、その地域の相場が分かってくるはずです。
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