トランクルームとは?投資は儲からない?メリットとデメリット

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街中を走っていると、「レンタル倉庫」「レンタルコンテナ」「貸し倉庫」などと書かれた看板を見る事があると思います。
これは、近年増加中のトランクルームサービスの事です。
この記事では、「トランクルームとはなにか?」「トランクルーム投資とはなにか?」「トランクルーム投資は儲かるのか?」について解説していきます。

トランクルームとは?

トランクルームとは、荷物を預けるスペースを借りる事ができるサービスの事です。

以前は、「荷物を預けるサービス」については、倉庫業法に規定されている「貸し倉庫」のサービスの事を指していました。
しかし、近年増加しているトランクルームは、不動産賃貸業者が運営している「収納スペースのレンタル」の事をいいます。
倉庫業法の「貸し倉庫」と、不動産賃貸契約の「トランクルーム」は、物を預けるサービスに関しては同じですが、保証や管理に違いがあります。

倉庫業法の「貸し倉庫」と、不動産賃貸契約の「トランクルーム」の違い

倉庫業法の「貸し倉庫」不動産賃貸契約の「トランクルーム」
保管物の管理契約保管物の保管委託契約収納スペースの賃貸契約
倉庫業法の規制ありなし
保管物の保証ありなし
荷物の出し入れ時間営業時間内に限られる自由
利用時間営業時間内自由
保管物の規制ありあり

倉庫業法の「貸し倉庫」は、荷物を保管するサービスで、不動産賃貸契約の「トランクルーム」は保管スペースを提供するサービスです。

倉庫業法の貸し倉庫を営む場合は、倉庫業法に定められる条件をクリアして、国土交通大臣の登録が必要です。
倉庫業者は、原則として保管中の荷物に対して火災保険をかけなければいけませんし、火災保険料は倉庫業者の負担です。
外壁や床の強度、耐火・防火性能などについての基準は倉庫業法に準ずる必要があります。
これに対し、不動産賃貸契約のトランクルームは、保管スペースの提供ですので、保管物の保管管理は借主の責任です。
外壁や床の強度、耐火・防火基準については建築基準法に適合する必要があります。

一見すると、倉庫業法の貸し倉庫がトランクルームより厳しい運営基準のように感じますが、そうではありません。
前述してあるように、トランクルームは建築基準法に適合した建築物である必要があり、行政に対する建築確認の申請も厳しく規定されています。

合法物件のトランクルームとは

トランクルームは、建築基準法第6条第1項及び第6条の2第1項の規定による確認を申請し、検査機関から確認済証及び検査済証を取得する必要があります。

実際の確認済証及び検査済証はこちら↓↓↓です。

トランクルームを設置し、継続的に使用する場合、随時かつ任意に移動できない倉庫は、その形態及び使用の実態から建築基準法第2条第1号に規定する建築物に該当します。
建築基準法に適合しない事項がある場合には、その所在地を管轄する特定行政庁より、違反建築物として扱われ、是正指導や是正命令の対象となります。
(詳細は国土交通省のホームページ(こちらのリンク)をご覧ください)

確認済証・検査済証を得るには、一級建築士が構造計算を行い、それに従い基礎工事を行います。

確認済証・検査済証を得るには、得ない場合に比べ約2倍の建築コストがかかります。

合法物件のトランクルームについては、別の記事(【熊本市・トランクルーム】貸し倉庫・レンタル倉庫・【C-BOX国府店】で紹介しています。

トランクルーム投資~儲かるの?儲からないの?

私は、実際にトランクルームを運営していますが、小規模な不動産運営をされたい方にはオススメな事業です。

トランクルーム運営の利回りは10%から15%と言われています。
しかし、これはあくまで平均的な利回りでしかありません。
私は、実際にトランクルームを2件運営していますが、その経験をもとにメリットとデメリットを紹介します。
運営しているトランクルームは、別の記事(【熊本市・トランクルーム】貸し倉庫・レンタル倉庫・【C-BOX国府店】熊本のバイクガレージの賃貸・レンタルガレージ【B-BASE】)で紹介していますので、よかったら読んでみて下さい。

トランクルーム投資のメリット

一番のメリットは手間がかからない事です。

手間がかからない最大の理由は、台所・浴室・トイレなどの水回りの設備がない事です。
マンションやアパート経営の場合、修理や設備トラブルが最も多いのは水回りです。
水回りの修理やトラブルは、費用が高額になるだけでなく、修理期間も要するうえ、借主からの苦情も多いのが現状です。
トランクルームは、住居スペースではないことから、これらの心配やトラブルは皆無です。

ランニングコストがかからない

防犯カメラや照明などのを設置すれば、電気代が必要ですが、それでも毎月の基本料金より若干高くなる程度の金額ですみます。

住民トラブルがない

トランクルームは居住スペースではありません。
住居人がいないわけですので、住民トラブルがないのは当然です。

狭小地での運営が可能

狭小地(きょうしょうち)とは、建物が立てにくい狭い土地の事をいいます。
トランクルームは、人が住む建物ではありませんので、狭小地を利用した運営が可能です。
私が運営しているトランクルーム(↓↓↓)も狭小地を利用しています。

マンションやアパート運営に比べ、初期投資が安くできる

トランクルームは、倉庫を建てるだけです。
屋内型であれば、空間を仕切る板さえあれば設備が整います。
台所や浴室の設備は不要です。
しかも、狭小地を利用できますので、少額の初期費用で運営が可能です。

トランクルーム投資のデメリット

デメリットは、認知に時間がかかる事です。。。

「認知に時間がかかる」とは、運営を開始して、利用者がトランクルームがある事を知ってもらうまで時間がかかるという事です。
原因は2つあります。
1つ目は、トランクルームのサービス自体がまだまだ世間に馴染みが薄いという事です。
日本におけるトランクルームの歴史は浅いのです。
物を預けるスペースを借りるという考えが、日本では定着しているとは言えません。
2つ目は、生活にどうしても必要なサービスではないという事です。
基本的に、生活や仕事をする空間には、収納スペースが有るのが普通です。
どうしても収納スペースが足りない場合にしか需要は生まれません。

節税効果が低い

基本的に、経費として計上できるものは建物の減価償却のみです。
その他、管理を委託しているのであれば管理会社に払う管理費と広告費があるだけです。

マンションやアパート経営に比べると収益が低い

1部屋の契約単価が、マンションやアパート経営に比べると安くなります。
しかし、不動産投資の収益は、利回りで判断すべきですので、あまり気にする必要はありません。

経営事例が少ない

日本におけるトランクルーム事業は、歴史が浅い事は前述しました。
そのため、トランクルーム事業を紹介した書籍などの情報が少ないため、経営の知識を得るのが難しいと言えます。

不動産投資は、どのような態様でもメリットとデメリットがあります。
私は、トランルーム投資をしてよかったと思っています。

不動産投資は、月極駐車場から商業ビルまで多種多様なタイプがあります。
トランクルーム投資は、不動産投資のタイプの一つです。
メリット・デメリットについては、前述のとおりですが、トランクルーム投資は数ある不動産投資の中でも新しいタイプの不動産投資といえます。
私がトランクルーム投資をやってみて強く感じた事は、まだまだ研究や分析が足りていないという事です。

トランクルーム投資は儲かるのか?

私は、トランクルーム投資は儲かると思っています。

トランクルーム投資に関する書籍は非常に少ないです。
私も、トランクルームに関する書籍は1冊しか読んだ事がありません。
私が実際にトランクルームを運営してみて、その書籍に書いてあった事と私がトランクルーム運営で経験した事を比較してみると、確かに書籍に書いてあった事が当てはまりました。
しかし、本には書いてなかった事を経験したことも事実であり、その経験が今の私の力になっています。

トランクルームを実際に管理している不動産管理会社は多くありません。
つまり不動産業界の中でも、トランクルーム投資に関する情報は少ないと言えます。

トランクルーム投資に関する情報は、ネットで調べても表面的な情報しか拾えません。
しかし、トランクルーム投資は、少額の初期投資で始める事ができます。
是非、興味があられる方はチャレンジしてみて下さい。
日本におけるトランクルーム投資の歴史はまだまだ浅いです。
少額の投資で始めてみて、経験を積めば、誰にも真似できないビジネスに成長できる可能性を秘めているのがトランクルーム投資だと思います。

サクッと読める本(↓↓↓)ですが、実体験に基ずく内容です。
興味があられる方は是非読んでみて下さい!

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