不動産購入には仲介手数料がかかります。
しかし、この「仲介手数料」についてはご存知の方は、ほとんどいらっしゃらないと思います。
なぜなら、不動産購入なんて普通の方なら一生に一度の買い物だからです。
仲介手数料が何なのかを理解しておかないと、予算が足りなくなったり、不当な費用を払ったりする可能性があります。
そこで本記事では、不動産購入にかかる「仲介手数料」について、消費者目線で詳しく解説します。
手っ取り早く、「仲介手数料がいくらかかるか知りたい！」っと思われる方に、仲介手数料の早見表を作成しましので、参考にされて下さい。
なお、下記早見表については、令和６年６月21日、国土交通省から策定された「不動産業による空き家対策推進プログラム」準じて作成していおります。
| 売買金額 | 仲介手数料（税込み） | 計算式 |
|---|---|---|
| 800万以下 | 33万円 | 30万円+消費税 |
| 900万 | 36,3万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,000万 | 39,6万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,100万 | 42,9万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,200万 | 46,2万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,300万 | 49,5万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,400万 | 52,8万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,500万 | 56,1万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,600万 | 59,4万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,700万 | 62,7万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,800万 | 66万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 1,900万 | 69,3万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 2,000万 | 72,6万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 3,000万 | 105,6万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 4,000万 | 138,6万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| 5,000万 | 171,6万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
| １億 | 336,6万円 | 代金の3%+6万円+消費税 |
不動産売買の仲介手数料とは
不動産って不動産屋さんが売ってるんじゃないんだ。
確かに、そう思われている方は少なくないと思います。
実際、不動産会社が所有する不動産を直売している場合もあります。
しかし、基本的に不動産の売買は不動産会社が売主と買主の間に立って、仲介する取り引きがほとんどです。
不動産売買の仲介手数料の計算方法
不動産購入は一生に一度の高額な買い物です。
仮に3,000万円の住宅の場合、仲介手数料は96万円（税抜き）にもなります。
そこで、仲介手数料が高額になることを防ぐため、「宅地建物取引業法第４６条及び国土交通省の報酬に関する告示」で、以下のように上限が決められています。
宅地建物取引業法が規定する仲介手数料の上限
- 取引額200万円以下の部分
-
取引額の5％以内＋消費税
- 取引額200万円を超え400万円以下の部分
-
取引額の4％以内＋消費税
- 取引額400万円を超える部分
-
取引額の3％以内＋消費税
3,000万円の不動産物件で計算してみましょう。
| 売買価格 | 手数料の計算式 | 手数料の合計 |
|---|---|---|
| 200万円まで | 200万円×５％＝10万円 | 96万円 |
| 200万円～400万円まで | 200万円×4％＝8万円 | |
| 400万円～3000万円 | 2,600万円×３％=78万円 |
この計算は、「国土交通省の報酬に関する告示」に従い計算していますが、一般的には「速算法」と呼ばれる計算方法で計算したほうが分かりやすいです。
【速算法】
物件価格×3％＋6万円
【例】
3,000万円の不動産物件
3,000万円×3%+６万円＝96万円
速算法を使っても、合計額は全く同じ金額となります。
800万円以下の不動産物件は仲介手数料が一律３０万円（税抜き）
令和６年７月１日以降からは800万円以下の低廉（ていれん）物件の仲介手数料は一律３０万円（税抜き）となりました。
実は、この制度、消費者の仲介手数料の視点から言えばデメリットと言えます。
800万円以下の低廉（ていれん）物件の仲介手数料は一律３０万円（税抜き）になった理由は、政府の空き家対策が理由です。
2018年に「低廉な空家等の媒介特例」として400万円以下の売買取引の場合、不動産仲介業は者売主からのみ18万円×1.1（19.8万円）まで仲介手数料を受領する事が可能でした。
しかし、2024年7月1日からは400万円以下ではなく、800万円以下まで拡張されました。
報酬についても18万円（税抜き）ではなく、30万円（税抜き）に変更されています。
しかも、売主のみという点についても改正され、買主からも受領することが出来るようになりました。
今までの規定では、地方の空き家物件などは、販売価格が安いことから仲介手数料も安かったのです。
そこで、空き家をなくすため、低廉物件（安い不動産物件）の仲介手数料を引き上げ、不動産仲介業者の介入を促進させるのが政府の目的です。
不動産仲介業者が儲かれば、安い物件でも市場に出やすくなると考えれば、消費者のメリットと言えるわね。
仲介手数料の事だけを考えれば、800万円以下の場合、昔の制度のほうが手数料は安かった…って事か。
この改正の目的は、あくまでも「空き家対策」っという事ですね。
不動産売買の仲介手数料～両手取引と片手取引の違い
お徳に不動産を購入したいのであれば、「片手取引」と「両手取引」の違いを理解した方がいいです。
この記事では、片手取引と両手取引の違いについては、簡単に説明しておきます。
詳細については別の記事↓↓↓（不動産の両手取引と片手取引どっちがいい？仲介手数料を解説）を参考にして下さい。
片手取引
上の図のとおり、A不動産は売主側の仲介不動産会社です。
B不動産会社は買主側の仲介不動産会社です。
片手取引の場合、A不動産会社とB不動産会社が、それぞれ「売主側」と「買主側」の代理人的立場で交渉を行います。
この取り引きが成功した場合、A不動産は売主からの手数料、B不動産は買主からの手数料を得る事になります。
両手取引
A不動産は、売手と買手のそれぞれから仲介手数料が得られます。
一社の不動産会社が、売手と買手の両者を仲介した場合、売手と買手の両者からそれぞれ仲介手数料を得る事ができます。
両手取引は片手取引の２倍の仲介手数料を得る事ができます。
この理屈を詳しく知りたい方は、「不動産の両手取引と片手取引どっちがいい？仲介手数料を解説」を参考にして下さい。
不動産売買の仲介手数料～まとめ
仲介手数料は、不動産交渉の対価です。
- 不動産売買には複雑な手続きがいります。
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不動産の売買には、不動産登記や税金の支払いなど、面倒で複雑な手続きがあります。
また、取引き価格や売買条件の交渉など、売主・買主の要望を取り次いで両者が納得いく売買を成立させなければなりません。
そのような交渉の対価が、仲介手数料です。 - 不動産は不動産屋が販売しているわけではない
-
当初、無知だった私も「不動産は不動産屋が販売している商品」と思っていました。
実際は、不動産屋が売主と買主を仲介している場合がほとんどです。
しかし、不動産屋が一括して土地を購入し、分譲して販売している場合も少なからずあります。
なお、不動産屋の直売物件は、仲介手数料がかかりません。
令和６年７月１日以降からは800万円以下の低廉（ていれん）物件の仲介手数料は一律３０万円（税抜き）になっています。
800万円以上の仲介手数料については速算法を使って計算した方が簡単です。
【速算法】
物件価格×3％＋6万円
【例】
3,000万円の不動産物件
3,000万円×3%+６万円＝96万円
不動産をお得に購入したいのであれば、是非、「片手取引」と「両手取引」を理解して下さい！
詳細は、「不動産の両手取引と片手取引どっちがいい？仲介手数料を解説」の記事で詳しく書いてます。
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