【実例紹介】住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない

住宅ローンの低金利時代が続いています。
頭金を入れて毎月の返済を少なくするか、頭金なしで組むフルローンにするのか…
非常に悩みどころではありますが、大半のネット情報には、必ず「購入資金の2割貯めるべき！」とか「0では不可能！」とか「頭金貯められない人がローンを払える訳がない！」などの回答が圧倒的多数です。
しかし、住宅ローンは「頭金なし」にした方がお得です！

住宅ローンは頭金なしで組めるの？

住宅ローンの頭金とは

【例】
中古マンション2,500万円+諸経費500万円ー借入金額2,500万円=頭金500万円

住宅ローンは頭金なして組めるの？

頭金なしで住宅ローンは組めるが、基本的にオススメされていない…それはなぜ？

頭金なしで住宅ローンを組むこと自体は可能です。
しかし、基本的に頭金なしの住宅ローンは、ネットや書籍などの情報ではオススメされていません。
その理由とは…

住宅ローンの審査が厳しくなる

住宅ローンを借りるときには、融資を受ける金融機関の審査をクリアしなければなりません。
審査では担保となる住宅の価値とあわせて、返済能力が審査されます。
頭金を用意できない場合、貯蓄能力や返済能力が低いと判断される要因の一つになります。

金融機関の審査をクリアするか否かが、頭金を入れない場合の一番の壁です！

担保割れする可能性が高くなる

頭金を入れないと住宅ローンの借入額が大きくなるため、いざ売却しようとなったときに「担保割れ」する可能性が高くなります。

担保割れとは、ローン返済中に住宅を売却した場合、売却額が住宅ローンの残債より安くなる事をいいます。

住宅ローン返済中に、住宅を売却するときには住宅ローンを一括返済しなければなりません。
返済が厳しくて売却したいと思っても、住宅ローンの借入額が大きければ担保割れして売りたくても売れない状態になる可能性があります。

金利が高くなる可能性がある

頭金なしで住宅ローンを組むと、金利が高くなる可能性があります。
住宅ローンの金利は、融資率が高くなると上がるケースがあるからです。

融資率とは、住宅の価格に対する融資の割合のことです。

金融機関では、融資率9割を超えると金利が高くなると言われています。

借入総額や月々の返済額が高くなる

住宅ローンが高くなれば、それだけ返済総額が増えます。
当然、月々の返済額も高くなります。
住宅ローンを組んだ当初の状況が、返済終了まで続くことは稀です。
経済情勢の変化や、養育費の問題、収入が増減など…
当初の予定した毎月の返済額が苦しくなる可能性はあります。

住宅ローンの総額が高くなれば、毎月の返済額が高くなるのは当然ですね…

住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない～理由その１

住宅ローンの頭金をなるべく入れたくなる理由

1,200万円も頭金を入れた理由

借金はしない方がいいと思っていた

借金はなるべくしない方がいい…
この考えは当然のように聞こえますが、実はちょっと違います。
私は不動産投資をやっていますが、不動産投資は借金を「道具」にして資産を形成します。
つまり、借金を上手に使う知識が必要だったのです。

貯金（預金）が大事だと思っていた

我々日本人は「貯金は大事！借金はダメ！」っと教えられて育ってきました。
何らかの本で読んだ記憶がありますが、昔は小学校に郵便局の職員さんが来て「お年玉は貯金しましょう！」みたいなキャンペーンをされていたそうです。
そもそも、貯金が大事な理由を深く考えた事ってありますか？
確かに、急な出費に備える事は必要でしょうが、「貯金っていらないよね」なんて思う人は少ないのではないでしょうか。。。

住宅ローン控除があるのを知らなかった

私の場合、住宅ローンは控除がある事を知らなかったのが一番の後悔です…

皆さん、「税金の控除」って知ってますか？
私は、結婚するまであまり意識した事はありませんでした。
結婚して、家族を扶養に入れたり住宅を購入したりして、少し詳しくなりました。
住宅ローン控除…
これを知らないとかなり損です。。。

住宅ローンの返済期間は短い方がいいと思っていた

ローンは早く返済した方がいいと思いますよね…

確かに、ローンは早く返済した方が総返済額は安くなります。
しかし、この考えは住宅ローンを上手に使っているとは言えません。

返済期間が長くなれば、総返済額は高くなっていきます。
しかし、住宅ローンには団体信用生命保険という保険があります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを返済中に、死亡や高度障害など万が一のことがあった場合に、住宅ローンの借入残高をゼロにして、家族の住居を確保することができる保険です。

要するに「借金した人が亡くなったり、仕事ができない病気になったら、残りの借金は返さなくていいよ！」って事です！

住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない～理由その２

１　住宅ローン控除があること
２　人生のなるべく早い時期に住宅ローンを組んだ方が返済期間を長くとれること

住宅ローン控除はバカにできない

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅を購入する際に利用した住宅ローンに対して、所得税や住民税の一部を減額する制度です。
これは、日本政府が個人の住宅取得を支援するために設けた税制優遇措置です。

「住宅ローン控除はバカにできない」～その理由

控除されるのはローン残高に応じて控除される

住宅ローン控除は年末時点での住宅ローンの残高に応じて控除されます。
住宅ローンが高ければ控除額も大きくなります。
頭金をいれれば、その分だけ住宅ローンは少なくなります。

住宅ローンの繰り上げ返済はしない

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額以外に、住宅ローン残高の一部を早く返済することです。
これは結構やりがちな事だと思います。
なぜなら「利息を少しでも減らしたい」「借金は早く返した方がいい！」と考えるからです。
しかし、最低でも住宅ローンの控除期間中は繰り上げ返済はしない方がお得です。
住宅ローンの控除期間中に繰り上げ返済をしてしまうと、ローン残高が減り、控除額も減る事になります。

住宅ローンは人生の早い時期に組んだ方がお得になる

住宅ローンの一般的な最長の返済期間は35年です。
多くの金融機関は住宅ローンの返済終了機関を「80歳未満」としていますでので、35年ローンを組むことができるのは上限が44歳になります。
しかし、近年は50年で組める住宅ローンを提供している金融機関もあるようです。

住宅ローンはなるべく長い返済期間で組む

現代人は月単位で出費を意識する

年俸制や自営業の方もおられると思いますが、サラリーマンは勿論の事、我々現代人は月単位で収支を意識します。
「ローンは借りてしまえば、怖くなくなる。」って聞いた事はありませんか。
住宅ローンは組むまでは悩みますが、返済が始まるとあまり気になりません。
その変わり、毎月の返済額に目が行くようになり、毎月の返済額が高いと「苦しい…」っと思うようになります。
つまり、返済期間を長くすれば、毎月の返済が安くなり、生活にゆとりができます。

人生の早い期間で住宅ローンを組む

若い時分に住宅ローンを組めるか否かは、色んな事情で左右されると思いますが、現代は５０年で住宅ローンが組める時代です。
もし、３０歳で５０年の住宅ローンが組めるなら、毎月の返済はかなり安くなります。

頭金を準備するより早く住宅ローンを組んだ方がお得

頭金を準備する一般的な方法は貯蓄だと思います。
頭金を作るための貯蓄期間は、人それぞれだと思いますが、短くても数年は必要でしょう。
しかし、社会情勢はすごいスピードで変化します。
誰も予想できなったコロナのパンデミック、終わりの予想がつかない円安、ベースアップの政策は空振りの状況です。
頭金の準備に人生を費やすより、少しでも若い時分に住宅ローンを開始し、長い返済期間で返済をした方が毎月の返済が楽になります。

住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない～注意事項

【住宅ローンは多く借りた方がお得な訳ではない】
住宅ローンの返済期間は長く組んだ方が毎月の支払は安くなりますが、ローンを多く借りた方が得になる訳ではありません。
ローン総額が高くなれば、毎月の返済額は高くなるのは当然です。
頭金を入れない方がお得な理由は、住宅ローン控除を最大限に活用することと、頭金の準備期間を返済期間に回して、ローン返済期間をなるべく長くすることで、毎月の返済額を安くするところに意味があります。

住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない～「裏話…」

住宅ローンで車を買う話

住宅ローンは、家と土地だけに融資される訳ではありません。
リフォームや家財などの費用も含まれます。
家財となれば、タンスやベッド以外に電化製品や絵画などのインテリア品も含まれます。
それでは「クラシックカーを家の中に飾りたい…」と思う人っていると思いますか？…
ん…
いるかもしれません。
要するに、住宅ローンで融資を受ける事ができる物はグレーゾーンがあるのです。
私は実際に、住宅ローンに車代を含めた融資を受けた話を聞いた事があります。
カーローンを住宅ローンで１本化できるならお得な融資です。
住宅ローンの金利は、今や１パーセントを切るのがあたり前の時代。
それに比べ、カーローンの金利の相場は２～５パーセントです。
しかも、カーローンの返済期間はおおむね５～７年。
住宅ローンとカーローンを１本化できるなら、安い金利で返済期間３５年で組めます。
更に、１０年間は住宅控除も受けれます。
ちなみに、私は住宅ローンを組んだ時、この話は知りませんでしたので、住宅のみのローンを組みました。

住宅ローンは頭金なしで組んだ方が後悔しない～まとめ

頭金を入れると住宅ローンの控除額が安くなる

頭金を無理に多く入れると住宅ローンの総額が安くなります。
住宅ローン控除は残高に応じて控除される事から、頭金を入れるより住宅購入費を住宅ローンで全てを補う方がお得です。

住宅ローンの返済期間は長く組む

住宅ローンの返済期間が長くなれば、返済総額は高くなります。
しかし、毎月の返済額は少なくなりますので、生活にゆとりがもてます。
住宅ローンには団体信用生命保険という保険がありますので、もし債務者が亡くなったり仕事が出来ない病気や障害者になった場合、ローンの残金は返済する必要はありません。